부동산 양도세 절세 전략 (1세대 1주택 비과세 조건)

1. 부동산 양도소득세란?

부동산 양도소득세는 개인이 부동산(주택, 토지, 상가 등)을 매매하여 차익을 얻었을 때 부과되는 세금입니다. 매매 차익에 따라 세율이 적용되며, 일정한 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 1세대 1주택 비과세 조건

부동산 양도소득세 절세를 위해 가장 중요한 것이 ‘1세대 1주택 비과세’ 혜택을 활용하는 것입니다. 이를 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

 

 

1) 1세대 1주택의 의미

• 1세대: 배우자 및 미혼 자녀를 포함한 주민등록 세대 기준으로 판단
• 1주택: 양도하는 시점에서 세대가 소유한 주택이 한 채만 존재해야 함

2) 보유 및 거주 기간 요건

• 2년 이상 보유해야 함 (조정대상지역 내에서는 2년 이상 거주 요건 추가)
• 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 실거주해야 함

3) 양도가액 기준

• 기본적으로 양도가액 12억 원 이하일 경우 비과세
• 12억 원 초과분에 대해서는 양도차익에 따라 세금 부과

3. 양도소득세 절세 전략

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 경우에도 다양한 절세 전략을 활용할 수 있습니다.

1) 장기보유특별공제 활용

• 3년 이상 보유 시 최대 40% 공제
• 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 공제 (조정대상지역의 경우 2년 거주 필수

 

2) 부부 공동명의 활용

• 1인당 기본공제 250만 원 적용
• 장기보유특별공제도 공동명의 시 부부 각각 적용 가능

3) 증여 후 양도

• 시세 차익이 큰 주택의 경우 배우자 또는 자녀에게 증여한 후 5년 경과 후 매도하면 이월과세 적용 가능하여 세금 부담 완화

4) 양도 시기 조정

• 조정대상지역 해제 여부, 세율 변동, 다주택자 중과세 배제 시점 등을 고려해 양도 타이밍 조절

4. 부동산 양도세 계산 예제

다음은 양도세를 예측하는 간단한 계산 예제입니다.

• 취득가액: 5억 원
• 양도가액: 9억 원
• 보유기간: 10년
• 장기보유특별공제 80% 적용 (거주 요건 충족 시)
• 과세표준 = (9억 - 5억) × (1 - 80%) = 0.8억 원
• 양도세율 적용 후 최종 세액 계산

 

양도소득세 미리계산(모의계산)

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